Met goed beleid en met veel inzet is de woningnood in 10 jaar op te lossen
Traditionele volkswoningen in Paramaribo
De demissionaire regering is nu niet aan zet om de woningnood op te lossen. De formatterende partijen discussiëren over veel dossiers. Over de woningnood is geen informatie naar buiten gekomen. Ongetwijfeld zal in het uiteindelijke programakkoord het onderwerp woningnood de nodige aandacht krijgen. Ondertussen bijten woningzoekenden op hun nagels bij weer een misgelopen woning.
Vooruitlopend op alle te nemen woningbouw acties zijn er maatregelen denkbaar die er voor zorgen dat sneller woonruimte beschikbaar komt. Ik schreef daar al eerder over. Zoals het invoeren van soepele regels om dubbele bewoning, het splitsen, mogelijk te maken en om het permanent wonen in recreatieparken toe staan. Maak ook het “hokken” van senioren officieel, geef aan alle AOW-ers hetzelfde AOW-bedrag, dat levert veel vrije woonruimte op. Zeker nu we gewend zijn aan thuiswerken is ook het ombouwen van kantoorruimten naar woningen een goede optie. Binnen twee a drie jaar kunnen er door dit soort maatregelen 200.000 woningen extra beschikbaar komen.
Ook is het mogelijk om nu al oplossingen te bedenken. Acht (grote) stappen om binnen tien jaar van de woningnood af te komen:
Von Zesenstraat Amsterdam-Oost
De een procent regeling. Elke gemeente bouwt binnen 10 jaar één senioren-woning per honderd inwoners van die gemeente en ze bouwen die seniorenwoningen in clusters bij elkaar.
De twee procent regeling. Elke gemeente krijgt de ruimte om binnen tien jaar per honderd inwoners van die gemeente twee woning bij te bouwen door binnen de bestaande woonomgeving woningen te bouwen, door er tussen te bouwen, door er tegenaan te bouwen of zelfs op bestaande woningen te bouwen.
De drie procent regeling. Elke provincie wijst gebieden aan om drie woningen per honderd inwoners van de provincie te bouwen.
Honderdduizend woningen voor jongeren en senioren renoveren en bouwen in de krimpgebieden, dat zijn de mooiste gebieden aan de randen van ons land. Deze gebieden reconstrueren voor start-ups en recreatie.
Huurcommissie ook voor de vrije sector. Verhuren van woonruimte belasten.
Nieuwbouw: grondkosten en bouw- en woonrijp maken niet in de woningprijs. Premiewoningen voor starters. Sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen zijn samen de helft van de te bouwen nieuwbouw.
Eén promille regeling. Elke gemeente plaatst binnen twee jaar per duizend inwoners een luxe tijdelijke woning voor agenten en onderwijzers.
Het opstellen en goedkeuren, binnen één jaar, van een Tien Jaren Plan voor de Renovatie van de Sociale Woningbouw in de grote steden en een plan voor de krimpgebieden.
Voor de een procent en twee procent regeling zijn er speciale besluiten in het kader van de Omgevingswet noodzakelijk. Normaliter duurt de planvorming en de besluitvorming voor het bouwen van woningen, als er niet te veel geprotesteerd wordt, tien jaar. Om de woningnood voor een deel sneller op te lossen verdient het aanbeveling dat voor het inbouwen, aanbouwen en opbouwen van woningen een toevoeging in de Omgevingswet wordt opgenomen. Daardoor kan de bouw onder deze twee regelingen sneller gerealiseerd worden.
Er dient speciale aandacht te komen voor de krimpgebieden in ons land. Het zijn nu de roestige rafels van Nederland. En dat is vreselijk zonde, want het zijn de mooiste gebieden van ons land. De krimpgebieden liggen aan de randen van ons land met veel ruimte en mooie natuur. In het Noorden, Zeeland en in Limburg staan verwaarloosde wijken met lege vervallen woningen. De jongeren zijn vertrokken naar het westen en de ouderen hopen er het beste van. Gemeenten hebben geen geld om te investeren. Terwijl dat juist nodig is.
Grote markt Almere
De oplossing is renoveren, slopen en opnieuw bouwen voor de juiste doelgroepen. Nieuwe functies aan de gebieden geven door recreatie en werken in de diensten sectoren. Sectoren waarin thuiswerken en digitale virtuele bureaus en kantoren optimaal functioneren. In samenwerking met deze kantoren en met de technische universiteiten uit Twente, Delft en Eindhoven kan innovatieve industrie geïnitieerd door startups voor werkgelegenheid zorgen. Tevens zijn het prachtige gebieden voor agrarische kringloop bedrijven. Specifieke zorg functies onder de vleugels van de universiteitsziekenhuizen in Rotterdam, Groningen en Maastricht kunnen in deze krimpgebieden gevestigd worden.
Deze prachtige gebieden zijn geschikt voor vestiging van de nieuwe Nederlanders, senioren en hoog opgeleide jongeren. Het Rijk zal hiervoor initiatief moeten nemen. De provincies en de gemeenten zullen hier ongetwijfeld met veel plezier en genoegen aan meewerken. Mooi wonen voor de huidige en de nieuwe bewoners. Veel jeugd heeft de toekomst. Dat geldt ook voor krimpgebieden.
De woningprijzen in de steden stijgen tot grote hoogte. Starters kunnen geen woning meer kopen, ze kunnen het niet betalen. Beleggers kopen woningen in de steden en verhuren de woningen voor veel geld. De politieagent, de onderwijzeres en de verpleegster kunnen geen woning meer huren in de stad waar zij werken omdat de sociale huurwoningen een lange wachtlijst hebben en omdat de vrije vestiging huur te hoog is voor hun inkomen. Als oplossing zegt het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB), dat er binnen tien jaar één miljoen nieuwe woningen gebouwd moeten worden. Dat lost helaas de acute woningnood natuurlijk niet op. De woningnood zal nog jaren duren.
Wel zijn er maatregelen denkbaar die er voor zorgen dat sneller woonruimte beschikbaar komt. Zoals het invoeren van soepele regels om dubbele bewoning mogelijk te maken en om het permanent wonen in recreatieparken toe staan. Ook het “hokken” van senioren, geef aan alle AOW-ers hetzelfde AOW-bedrag dat levert veel vrije woonruimte op. Zeker nu we meer gaan thuiswerken geeft ook het ombouwen van kantoorruimten naar woningen soelaas. Binnen twee a drie jaar kunnen er door dit soort maatregelen 200.000 woningen extra beschikbaar komen.
Woningen gebouwd eind 19e eeuw in Amsterdam
Toch zijn dit geen voldoende oplossingen om de woningnood op te lossen.
Allereerst dient de extra belasting, de heffingstoeslag, op sociale huurwoningen te verdwijnen om investeren door woningbouwverenigingen in nieuwe woningen mogelijk te maken.
Het investeren door beleggers in de woningen dient onaantrekkelijk te zijn. Schaf daarom de huurliberalisatie af en neem de volgende maatregelen. De vrije huurprijzen voor woningbouw worden vastgesteld op maximaal € 10 per vierkante meter per maand. De huuropbrengsten worden belastbaar gemaakt. In een overgangsperiode van twee jaar kunnen deze nieuwe maatregelen worden ingevoerd. Heeft een huurder een woning met een huur onder de sociale huurgrens en een inkomen boven de huurgrens (€ 40.000) dan wordt met een stevig progressief tarief een belastingtoeslag toegepast. Voor vrije vestiging huurwoningen met huren boven de sociale huurgrens dient de verhuurder vergunning te hebben. De gemeente kan in deze vergunning extra eisen voor verhuur stellen, zoals bijvoorbeeld hoogte huur en bewonerscategorie. De grote gemeenten zullen eveneens maatregelen afkondigen om de woonmarkt flexibel te maken. Het Rijk zal deze maatregelen steunen.
Uiteraard dient door de overheid een Ministerie van Huisvesting, te worden opgericht. Dit Ministerie onderzoekt aan welke woningen we nu en in de toekomst behoefte hebben. Prioriteit zal nu moeten zijn om woningen voor senioren te bouwen. De senioren kunnen dan verhuizen en hun vrijkomende woningen geven ruimte op de woningmarkt. En natuurlijk wel bouwen onder het motto “welke woningen hebben we waar wanneer nodig”. Ook kan zo’n ministerie woongebieden aanwijzen waar woningen gebouwd dienen te worden. Dit kan volgens het oude mechanisme van de VINEX gebieden aangewezen worden voor het bouwen van ecowijken. Hét voorbeeld van een ecowijk is de wijk Lanxmeer in Culemborg.
Pioniersveld Eva Lanxmeer Culemborg Foto: Atelier GroenBlauw architecten
Het is efficiënt als elke gemeente woningverdichting gaat toepassen, want alle voorzieningen zijn dan al aanwezig. Je zou je kunnen voorstellen dat elke gemeente per tien duizend inwoners de komende tien jaar driehonderd woningen bouwt. De eerste woningen kunnen er binnen twee tot vijf jaar staan. Als alle gemeenten samen de helft van dat aandeel bouwen dan hebben we over vijftien jaar 250.000 nieuwe op de toekomstige bewoners afgestemde woningen min of meer verdeeld over alle gemeenten van Nederland.
Bovenkerk-Oost groen en spelen
Speciale aandacht dient er te komen voor de vernieuwing van de woningen in de steden. Vernieuwing van de woningen niet alleen voor het duurzaam maken, maar ook voor het moderniseren. En ook niet alleen voor de woningen, maar ook voor de wijken. Een totale vergroening van elke wijk in de stad. En ook naast de aanleg van parken het terugbrengen van wegbezuinigde buurt voorzieningen als bibliotheken. Een mooi voorbeeld is de prachtige bibliotheek in Tilburg, de LocHal. Het is niet alleen een bibliotheek, maar ook een centrum voor kunst, cultuur en ontmoeting voor velen in de stad Tilburg. De LocHal is voor de stad Tilburg, maar het idee kan gekopieerd worden naar elke wijk in het land aangevuld met sportvoorzieningen.
LocHal Tilburg, bibliotheek en ontmoetingscentrum
Verslonsde woningen in verwaarloosde wijken moeten nieuw elan krijgen. Uiteraard moeten de huren gelijk blijven, geen verhoging voor mooier en beter wonen omdat jarenlange verwaarlozing de bewoners niet aangerekend kan worden.
Inderdaad dit kost nogal veel geld. Voor de grote steden en de verslonsde wijken in de middelgrote steden kost zo’n opknapbeurt € 50 miljard. Dat is gedurende de komende 20 jaar de investering van twee a drie miljard per jaar. Gelukkig hoeft Nederland dit niet alleen te betalen. De EU betaalt een significant deel mee. Hoeveel weten we nog niet, een schatting is ongeveer de helft. Dan valt het eigenlijk best wel mee.
Woon- en winkelcentrum Waddinxveen
Dan moeten er nog ongeveer een miljoen woningen gebouwd worden. De woningen zijn te duur. Dat geldt ook voor de nieuwbouw woningen. Ruim een derde van de prijs is de grondprijs. De grondprijs is opgebouwd uit de aankoopprijs van de grond en de kosten van het bouwrijp maken, zodat er woningen gebouwd kunnen worden. Voor de aankoop van grond mag men niet meer dan de agrarische prijs betalen. Mogelijk moet de Wet Voorkeursrecht Gemeenten hier op aangescherpt worden. Eventueel overgaan tot onteigening om grondspeculatie tegen te gaan. Tot de tachtiger jaren werd het bouwrijp maken betaald door de overheid. De kabinetten Lubbers hebben hierop ruimhartig bezuinigd en de kosten door geschoven naar de koper of de huurder. Deze bezuiniging heeft de koopprijs van woningen omhoog gestuwd. Daarom moet het Rijk het bouwrijp maken weer gaan betalen om de woningmarkt weer enigszins handelbaar te maken. Voor een miljoen woningen kost dit € 50 miljard euro. Over tien jaar de eerste uitgaven en gedurende 20 jaar door het Rijk te financieren.
Bouwrijp en woonrijp maken
Zo wordt een woning van drie ton nu twee ton en kunnen we door het invoeren van premiekoopwoningen de woningen ook betaalbaar maken voor starters op de woningmarkt.
Oerossen in het Amsterdamse Bos. Op de achtergrond het dorp Bovenkerk.
De zes belangrijkste lessen zijn (een vrije vertaling in mijn woorden):
1) Bouw een eindsituatie die geen uitstoot heeft, nul-op-de-meter 2) Lichtgewicht bouwen (reclyceerbare of herbruikbare materialen / houtbouw / prefab) a) Maak bouwdelen in de werkplaats kant en klaar b) Assembleer op de bouw 3) Minimaliseer transport (bouwdelen, materialen en mensen) 4) Bouw elektrisch (vaak is stroom pas bij oplevering op de bouw, stroom moet nu als eerste aanwezig zijn) 5) Verdisconteer de oude situatie (stond er een gasketel, ruil dat uit met bijvoorbeeld toekomstige verkeersbewegingen) 6) Pas kosten en tijd aan op prefab en elektrisch werken
Bomen, planten en algen nemen overdag koolstofdioxide CO2 op en stoten zuurstof uit. Dat betekent dat in het hout van de bomen CO2 opgeslagen is. Maak je een mooie tafel van het hout van die boom, dan zit het CO2 opgeslagen in de tafel en hebben we er geen last meer van. Perfect dus. In het Amsterdamse Bos kapt men bomen en snoeit de beheerder er flink op los. Zij laat al het hout liggen, want dat is goed voor de humus, voor de grond. De bomen vergaan en verrijken de grond. Alle opgeslagen CO2 in het hout van de bomen komt door verrotting vrij en wordt weer in de lucht opgenomen. Daarom zegt men dan ook: “het snoeihout kan je verbranden. Eerst is er CO2 opgenomen, daarna vrij gekomen, dus het is CO2 neutraal.”
gemengd haardhout, met logo CO2 neutraal
Dezelfde redenering wordt gevolgd voor biomassa. Biomassa is snoeihout of houtafval. Het hout wordt bewerkt en er blijft ongebruikt hout over. Dat wordt verbrand in de biomassa centrales die overal in ons land gebruikt gaan worden. Als het echt snoeihout of afvalhout is zou het een goede mogelijkheid kunnen zijn. Toch zijn er veel twijfelaars, want een biomassa centrale spuit toch CO2 de lucht in! Is het echt duurzaam? Waar komt de biomassa vandaan? Worden er bossen gekapt om biomassa te maken? Is het een oplossing om duurzaam energie te maken?
Het Planbureau voor de Leefomgeving, het PLB, gaat het onderzoeken. Het PLB heeft daartoe een informatieve website gelanceerd : Biomassa, wensen en grenzen
In het programma Tegenlicht van de VPRO laat architect Marco Vermeulen zien wat bereikbaar is met “houtbouw” en hoe je CO2 blijvend kunt “vangen” in hout uit onze Nederlandse bossen. Uit de samenvatting van de VPRO: ” Momenteel liggen veel nieuwbouwprojecten stil omdat zij stuiten op internationale afspraken over CO2-reductie en stikstof. Als we op de huidige manier door bouwen met cement, beton en staal komt bij de bouw van 1 miljoen nieuwe woningen ongeveer 55 miljoen ton CO2 vrij. Maar er is een alternatief: bouwen met hout. Het nieuwe ‘kruislaaghout’ – ofwel CLT: Cross Laminated Timber – veroorzaakt geen uitstoot, maar slaat juist CO2 óp. Tevens kan met CLT ‘prefab’ veel sneller worden gebouwd. Omdat met het oersterke en brandveilige CLT zelfs hoogbouw gerealiseerd kan worden, kreeg het hout al snel de bijnaam ‘het nieuwe beton‘.” Het CLT hout is een soort multiplex zoals wij dat van vroeger kennen. Marcel Vermeulen over de uitzending: “Het gaat over: hoe kunnen we verschillende problemen en ontwikkelingen –stikstofcrisis, klimaatverandering, bosbeheer, woningbouw – tackelen zodat het klopt? Doordat de uitzending dat allemaal meepakte, viel voor veel mensen het kwartje.'”
Nederland moet van het gas af. In Groningen wordt de gaskraan dicht gedraaid. Nieuwe woningen worden opgeleverd zonder gas aansluiting.Dat is niet erg want er zijn heel veel alternatieven om het warm te krijgen in een woning. Natuurlijk met een warmtenet, warmte koude opslag (WKO), warmte kracht koppeling (WKK) of met een zonne- of wind-energie centrale. In rap tempo worden innovatieve ideeën gereed gemaakt voor gebruik in de woonwijken.
Een mooi voorbeeld is een nieuwe woonwijk in Helmond. Mevrouw Elphi Nelissen, hoogleraar duurzaam bouwen aan de TU Eindhoven gaat haar ideeën met een hoge duurzaamheid ambitie samen met haar studenten realiseren. De stedenbouwkundige visie is van architect Ben van Berkel van UN Studio. In samenwerking en met veel inspraak zal er een woonwijk ontstaan die gebouwd is op nieuwe ideeën. Smart City zal veel nieuwe beproefde duurzame technieken opleveren. Daar kan heel Nederland -en de rest van de wereld- profijt van hebben.
Amsterdam-Oost
Voor bestaande woonwijken met gasaansluiting is het los koppelen van het gas toch wel een probleem. De bewoners wachten nu op de gemeente die zal aangeven welke energiebron het gas in die woonwijk zal vervangen. Als nu de gasketel vervangen moet worden, wordt er veelal toch een nieuwe gasketel gekocht. Want over 15 jaar zien we wel verder, denken de bewoners. Het is voor iedereen een vraag wanneer de gemeente met de nieuwe oplossing komt. En de gemeenten hebben de oplossing nu nog niet paraat. Landelijk wordt er veel gediscussieerd over het milieu en de duurzaamheid, maar oplossingen voor het “gas vrij” worden niet gegeven.Gelukkig zijn onderzoekers en wetenschappers aan het werk om ons te helpen.
Er worden mooie resultaten geboekt in het onderzoek naar het CO2 vrij opwekken van energie, onderzoek naar het opslaan van energie en ook in onderzoek naar praktische toepassingen. Een mooi voorbeeld van het laatste is dat onderzoekers nu aangetoond hebben dat de bestaande gasleidingen gebruikt kunnen worden voor het transport van waterstofgas. Dat geeft de mogelijkheid dat in de woningen met waterstof en zuurstof in een brandstof cel elektrische energie, stroom, gemaakt wordt. Dus kunnen we daar mee koken en het huis verwarmen.
Er zijn tal van mogelijkheden om woningen zonder gas van elektrische energie te voorzien. Gemeenten zouden daar het voortouw kunnen nemen. In elk geval zou men kunnen inventariseren welke mogelijkheden er voor hun gemeente zijn. Regelmatig onderzoeken wij “nieuwe” vormen van elektrische energie. Niet om het overal toe te passen, maar vooral om te weten wat het is, hoe het werkt en tegen welke problemen je aan loopt als je het wil gaan toepassen. Problemen in technische zin of qua infrastructuur, maar ook de juridische en planologische obstakels. En misschien is dit wel het allerbelangrijkste “wat willen de bewoners”?
Beheer cookie toestemming
Om de beste ervaringen te bieden, gebruiken wij technologieën zoals cookies om informatie over je apparaat op te slaan en/of te raadplegen. Door in te stemmen met deze technologieën kunnen wij gegevens zoals surfgedrag of unieke ID's op deze site verwerken. Als je geen toestemming geeft of uw toestemming intrekt, kan dit een nadelige invloed hebben op bepaalde functies en mogelijkheden.
Functioneel
Altijd actief
De technische opslag of toegang is strikt noodzakelijk voor het legitieme doel het gebruik mogelijk te maken van een specifieke dienst waarom de abonnee of gebruiker uitdrukkelijk heeft gevraagd, of met als enig doel de uitvoering van de transmissie van een communicatie over een elektronisch communicatienetwerk.
Voorkeuren
De technische opslag of toegang is noodzakelijk voor het legitieme doel voorkeuren op te slaan die niet door de abonnee of gebruiker zijn aangevraagd.
Statistieken
De technische opslag of toegang die uitsluitend voor statistische doeleinden wordt gebruikt.De technische opslag of toegang die uitsluitend wordt gebruikt voor anonieme statistische doeleinden. Zonder dagvaarding, vrijwillige naleving door je Internet Service Provider, of aanvullende gegevens van een derde partij, kan informatie die alleen voor dit doel wordt opgeslagen of opgehaald gewoonlijk niet worden gebruikt om je te identificeren.
Marketing
De technische opslag of toegang is nodig om gebruikersprofielen op te stellen voor het verzenden van reclame, of om de gebruiker op een site of over verschillende sites te volgen voor soortgelijke marketingdoeleinden.
